• <td id="64ie0"></td><small id="64ie0"></small>
  • <small id="64ie0"><li id="64ie0"></li></small>
  • <td id="64ie0"></td>
  • <small id="64ie0"></small>
  • <td id="64ie0"></td><td id="64ie0"><li id="64ie0"></li></td>
  • <li id="64ie0"><li id="64ie0"></li></li>
  • <small id="64ie0"><li id="64ie0"></li></small>
    首頁 > 樓市 > 新聞 > 正文

    進深 | 朱榮斌在陽光城的365天

    2018-12-17 12:12:38

    陽光城執行董事長、總裁朱榮斌  

     

    朱榮斌剛落座,攝影師就請他先拍照。

     

    他感覺有些突兀,事先并沒有被告知有此環節,幸好他有著正裝的習慣,一件修身的白襯衣。停頓幾秒后,他愉快地答應了。

     

    鮮少接受專訪的他,甚至認為這次也只是“私下”聊聊天,不用那么正式。旁邊,一臺攝像機已經架好,等待主角入鏡。

     

    一年前的6月,朱榮斌正式加入陽光城,如今,正好滿一周年,F年46歲的他是中國最炙手可熱的地產經理人,身兼陽光城執行董事長和總裁二職。這在整個中國地產圈里,十分罕見。

     

    老板林騰蛟對他充分放權,在一次朋友圈聚會時表示,“讓榮斌去干壞事,也壞不到哪里去”。當時,朱榮斌在側。

     

    這種信任感,直接來自朱榮斌的光鮮履歷。他畢業后加入中海,短短數年就成為了中海最年輕的總經理;少年得志的他先后又在富力地產和碧桂園擔任要職,深諳工程和營銷。他坦承,自己現在有點成績,是集百家之長。

     

    在熟悉朱榮斌的記者眼里,他為人低調,但人緣極好,極具親和力。他的到來,吸引了闞乃桂、胡書仟、徐愛國等一批地產圈宗師級的職業經理人加入陽光城。

     

    這是他的“夢之隊”,他并不想攬權,而是把權力下放給他們,追求有創新意識、敢擔當的企業家精神。而這種對職業經理人的要求,與林騰蛟不謀而合。

     

    崇尚國學的林騰蛟,致力于走“精英治理、三權分立”的路線。這些,已被寫入陽光控股的《文化手冊》里。每天清晨,他會在“陽光城學習會”微信群里分享學習心得,每天如此,從不間斷。

     

    5月30日采訪那天,朱榮斌還特意捎上了一份新修訂的版本。它很像《四書五經》,線裝、藍色封皮,4個篇章28頁,分別是“一個夢想、兩個堅持、三個動作和四項修煉”。

     

    在中國地產界,很多人喜歡用“進取”二字來形容閩系房企,陽光城在這一點上表現得更加淋漓盡致。林騰蛟的骨子里,信奉一種正心修身、勇猛精進的人生哲學。他熱愛并踐行著古圣先賢的傳統智慧,不斷吸納其中的精髓和內涵,作為陽光城基業長青的文化基石。

     

    文化的感召力,賦予組織以靈魂和力量。陽光城“精英治理、三權分立”的頂層設計,“簡單透明、結果導向、合作共贏”的文化密碼,讓陽光城成為一個聚寶盆,廣納天下英才,共襄偉大事業。

     

    這是一個強者恒強的時代,雖然陽光城目前離第一陣營房企四五千億的規模差距甚遠,但朱榮斌堅信人才是陽光城最核心的競爭力之一,這支“夢之隊”又將如何帶領陽光城實現彎道超車呢?

     

    加入陽光城不久,管理團隊開出了六道“藥方”,分別是調結構、做好高周轉、構造完整產業鏈、建立雙贏機制、信息化建設和梳理管理架構。

     

    半年多后,這些藥方起效了。2017年陽光城的營收331.63億元,同比增69.22%;凈利潤22.28億元,同比增55.68%;最大的突破是,經營性凈現金流歷史上首次回正,從2016年的-25.8億元到2017年底88.2億元。

     

    如同農民一樣,土地是地產商的命根子,朱榮斌用“三全戰略——全地域發展、全方式拿地、全業態發展”來擴大土儲量。在去年4900多億土儲貨值基礎上,2018年預計新增2000到3000億元左右,但這也取決于市場情況,審時度勢。從目前看,陽光城負債率依然偏高——大約86%,但他會拿捏好平衡度。

     

    朱榮斌粗略估算,這些土地轉化成2018年的供貨為2300億元,如果按照去年70%多的銷售去化率來測算,陽光城2018年的銷售規模將上一個大臺階,突破千億毫無懸念。

     

    朱榮斌似乎對“千億”這個行業門檻并不在意,他考慮更多的是千億以后的事,在他眼里,千億只是一個過程,方向是正確的,終點是明確的,到達終點是早晚的事情,降成本,提效率,提利潤,降負債,朱榮斌關注的東西更多,有質量的發展比單純追求規模更重要。

     

    在陽光城的365天里,他卻仿佛又成了當年那個剛剛加入職場的少年,拼命工作,熱情十足。這一年,最關注家庭的他,就連陪伴孩子的時間也大大減少。

     

    所以,約訪朱榮斌,不是一件容易的事情,他有一半的時間,是在出差,每周至少飛三次。2018年,他給自己定了三個目標:規模上臺階、優化指標和布局未來。


     

    以下為樂居財經總經理陳海保與朱榮斌的對話精選:

     

    有選擇性的進入三四線城市

     

    樂居財經:您到陽光城后,管理團隊開出了“六道藥方”,效果如何?

     

    朱榮斌:今年陽光城房源貨值有2300多億,按照去年去化率70%多來計算,會上一個大臺階。目前手上可售房源存貨不到200億,去化速度很快,陽光城一直是開多少賣多少。目前陽光城土儲達到了5000多億,年底前最起碼得補2000-3000億回來,但我們也會根據市場情況,審時度勢地去看。

     

    樂居財經:在戰略布局上,陽光城的拿地策略是什么?

     

    朱榮斌:拿地方面確定了“三全戰略”,即:全地域發展、全方式拿地、全業態發展。

     

    我們還是抓住重點城市帶,針對三四線城市我們還是有選擇性進入。

     

    在拿地方式上,并購、招拍掛都有,并購類的土地一般都處于公司中長期發展規劃中,去年增加了短平快結構布置,招拍掛市場上拿地占到了80%以上,要求7個多月就開盤。今年我們又調整了一些動作,適當增加了一部分長期投資,為企業中長期發展考慮。

     

    樂居財經:房地產+是當前的風口,依托母公司陽光控股,陽光城會在哪些領域布局?

     

    朱榮斌:我們母公司在教育、環保等方面運作多年,所以我們天然有經營產業的經驗和心態,很多房企搞產業打著幌子去圈地,這不是真正意義的多元化布局。關于長租公寓、養老地產,我們也有嘗試,但還是鼓勵團隊務實一點,把自己的主業經營好,有余力的情況下再去嘗試。

     

      

    職業經理人的企業家意識

     

    樂居財經:去年您來到陽光城之后,廣發英雄帖,陽光城靠什么“挖”人?

     

    朱榮斌:澄清一下,不能用“挖人”這個詞,我們用獵頭公司不多。物以類聚,我們真沒刻意去“挖”,這些行業的精英各個都很有主見,挖是挖不來的,更多還是因為大家是互相認可的朋友,陽光城給的職位也好收入也好并不一定比得上之前,但大家還是匯聚在了一起,都是為了共同的目標和夢想,能夠一起開心的工作。

     

    樂居財經:董事會對您的放權,放到哪個尺度?

     

    朱榮斌:老板(林騰蛟)給予我足夠支持和賦權,只有25項事情報董事會,比如年度預算、高管聘用等,董事會的決策也很簡單,主要后臺管理操作,審批通過很快,整個過程非常的高效,這就是陽光城的“簡單”,能用流程解決的問題,就不用坐下來開會。

     

    我也是將權力放下去,分給幾位副總裁和區域公司老總。最近受老板啟發,我感悟到一個優秀的職業經理人要有企業家精神,要有胸懷,敢想敢為,把不可為變可為,把有限變無限。

     

    樂居財經:您前面提到“簡單”,陽光城的簡單具體體現在哪些方面?

     

    朱榮斌:一個是我們杜絕了文山會海,會議報告、表格評比很少,月度會從一個月變成了兩個月,各類匯報也盡量機動靈活、直奔主題;二是減少內部接待和往來,老板和管理層素來輕車簡行,減輕大家負擔,讓大家更專注在工作本身;三是在公司管理上去家族化,老板(林騰蛟)不參與所有經營層面的審批,對職業經理人全面簡政放權。

     

     

    控制早晨的人才能控制人生

     

    樂居財經:來陽光城整整一年了,您最得意的是什么?

     

    朱榮斌:是打造了一支優秀的團隊。我來陽光城之后,林騰蛟主席對我提出的最大的任務,就是組建一支最優秀的團隊。陽光城現在的隊伍,都是行業重量級人物——吳建斌、闞乃桂、徐愛國等,他們有的人年長于我,有的人領導過我,他們水平都比我高,是我十分尊重的人。

     

    我們這群“地產老男孩”,三觀一致、理想一致、信念一致,個個都是“神隊友”,在陽光城組建了這樣一支“夢之隊”,是因為這個平臺能夠實現人生的理想,做開心的事情,為我們的職業生涯畫上最好的句點。在我們這樣的人生階段,大家是不圖利祿,不為虛名,為理想而來,為情懷而來,為不甘平庸的信念而來的。

     

    陽光城現有的團隊,以中海中建體系為主,還吸引了一大批區域性房地產企業的重量級人物加入。比如陽光城重慶區域總裁原來是渝開發的總經理,陽光城貴州區域總裁原來是花果園總經理、安徽區域總裁原來是元一集團的首席執行官等。

     

    這些重量級人物并非靠挖獵而來,完全是因為陽光城優質的“生態圈”所帶來的吸引力。而通過這些大咖級人物的“朋友圈”效應,又為陽光城吸引了更多行業高手的加盟,形成了陽光城管理團隊建設的良性循環。

     

    樂居財經:您現在的工作狀態怎樣? 

     

    朱榮斌:我過去一直是晚睡模式,來陽光城又加上了早起模式,現在是兩種模式并存狀態。其實我一直都有早起的習慣,從小到大都沒有睡過懶覺。公司現在正處在調整和奮進的階段,雖然每天睡眠只有幾個小時,但我精神很飽滿。

     

    能夠控制早晨的人才能控制人生。我和董事會也很難得見面,所以開會都是8點開始,面對面約談員工,一般放在早上7點半,都是非上班時間。平時出差占掉了我一半的時間,所有審批都在車上、晚上、空隙時間弄,其余時間排滿了會議和其他工作。

     

    樂居財經:您最欣賞的企業家是誰?

     

    朱榮斌:日本企業家稻盛和夫。他成功創辦了兩家世界五百強企業(京瓷和KDDI),有著自己獨到的經營哲學,并在50年的時間內親身實踐,并且在75歲高齡出任日航的董事,他這種精神對我觸動也挺大的,只要全力以赴去做,就能產生很大的成就感和自信心。

     

    作者與朱榮斌合影 

     

    來源:樂居財經